Può capitare di vendere un appartamento sul quale sono stati eseguiti lavori di ristrutturazione, senza avere ancora utilizzato tutte le detrazioni a essi correlate. In questa situazione ci si chiede se è possibile conservare la possibilità di fruire delle detrazioni residue dopo la cessione.
Ecco tutto quello che c’è da sapere.
La regola generale: il bonus segue l’immobile
La normativa, precisamente l’articolo 16-bis del TUIR, stabilisce che, in assenza di diversi accordi, il diritto alle detrazioni residue si trasferisce automaticamente all’acquirente. Questo perché il bonus, per sua natura, è legato all’immobile e non alla persona.
Tuttavia, proprio quella clausola apparentemente accessoria – “salvo diverso accordo tra le parti” – rappresenta la chiave per una gestione più flessibile del beneficio fiscale.
È infatti possibile, in sede di rogito, decidere consensualmente che le detrazioni residue rimangano in capo al venditore, a patto che tale volontà venga espressa in modo chiaro e formalizzata.
L’accordo tra le parti
La modalità più sicura per far valere l’accordo è inserirlo direttamente nel rogito notarile, ma anche una scrittura privata autenticata da un pubblico ufficiale può essere sufficiente, purché dimostri che l’intesa tra le parti esisteva fin dalla data dell’atto di vendita.
Questo aspetto è stato chiarito anche dalla Circolare 7/E del 2021 dell’Agenzia delle Entrate, che ha precisato come, ai fini fiscali, il comportamento dei contribuenti debba essere coerente con quanto dichiarato e documentato.
Inoltre, se i lavori sono stati realizzati e le spese sostenute nello stesso anno della vendita, e l’atto prevede che la detrazione resti al venditore, quest’ultimo può beneficiare dell’intero importo, senza doverlo condividere con l’acquirente. Un dettaglio tutt’altro che trascurabile, che può incidere sul valore economico complessivo dell’operazione.
I casi particolari
Ci sono situazioni in cui il meccanismo di trasferimento delle detrazioni non funziona in modo automatico. Per esempio, nel caso di costituzione del diritto di usufrutto, le detrazioni non fruite non passano all’usufruttuario, ma restano al nudo proprietario. Lo stesso principio si applica se alla vendita segue immediatamente la costituzione di un usufrutto: sarà il nudo proprietario, e non chi gode del bene, a beneficiare delle quote residue.
Attenzione anche alle vendite pro-quota: se non si cede l’intera proprietà, ma solo una parte dell’immobile, la detrazione resta al venditore, salvo che l’acquirente, con tale acquisto, diventi unico proprietario. In questi casi apparentemente marginali, il rispetto della lettera della norma diventa essenziale per evitare contestazioni o perdite del beneficio.
Fonte Immobiliare.it
